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住宅物業(yè)四級(jí)服務(wù)

項(xiàng) 目

內(nèi)容及要求

客戶服務(wù)

場(chǎng)所

1、****中心，至少應(yīng)配置有辦公桌、椅、飲水機(jī)、接待臺(tái)、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)、辦公收費(fèi)系統(tǒng)。

2、公示有物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復(fù)印件）或其它管理人名錄證書（復(fù)印件）、項(xiàng)目主要服務(wù)人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)率（每季度統(tǒng)計(jì)1次）、報(bào)修電話、三級(jí)投訴電話等物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)信息。有管務(wù)信息查詢臺(tái)。提供特約服務(wù)的，應(yīng)公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3、****中心工作時(shí)間至少12小時(shí)值班，其它時(shí)間物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有值班人員。

4、公示有24小時(shí)服務(wù)電話。

人 員

1、從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

2、****中心配備有客戶經(jīng)理，每人管理戶數(shù)應(yīng)不高于200戶。

3、從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，規(guī)范服務(wù)，語言文明，主動(dòng)、熱情。

制 度

1、已制訂含有管理規(guī)約、便民服務(wù)指南內(nèi)容的業(yè)主手冊(cè)。

2、有雙方簽訂規(guī)范的（前期）物業(yè)服務(wù)合同，合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

3、有共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。

4、有突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。

5、有培訓(xùn)、考核體系。

6、有物業(yè)服務(wù)工作記錄。

檔 案

1、有物業(yè)服務(wù)檔案管理制度，有電梯、消防等設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)檔案資料。

2、檔案資料管理規(guī)范、齊全、整潔、查閱方便。

3、有檔案管理人員，并設(shè)置有檔案資料室。

4、應(yīng)用物業(yè)服務(wù)電子軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。

標(biāo) 識(shí)

1、重點(diǎn)部位按相關(guān)要求設(shè)置有安全警示標(biāo)識(shí)、消防標(biāo)識(shí)、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)、指示標(biāo)識(shí)及其它標(biāo)識(shí)。

2、有倡導(dǎo)文明、環(huán)保、健康生活的溫馨提示標(biāo)識(shí)。

3、房屋棟號(hào)、房號(hào)及公共配套設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識(shí)清晰、明顯。

4、標(biāo)識(shí)的材質(zhì)和設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)符合本項(xiàng)目的品質(zhì)定位。

客戶服務(wù)

1、每季度公示物業(yè)服務(wù)合同履行情況。

2、重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)以書面形式履行告知義務(wù)，并通過信息平臺(tái)以短信形式告知業(yè)主。

3、對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。

4、水、電急修20分鐘內(nèi)、其它30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在30分鐘內(nèi)告知；維修回訪率不低于30%。

5、業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)；投訴回訪率不低于90%。

6、每年進(jìn)行1次第三方滿意度調(diào)查，客戶滿意率不低于85%。

7、有寵物管理制度與措施，設(shè)置寵物管理標(biāo)識(shí)，嚴(yán)格管理，有園區(qū)犬只花名冊(cè)。

8、出入口配置有便民服務(wù)推車，配置標(biāo)準(zhǔn)不低于1輛/200戶，不少于8輛。

9、投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。

10、有智能公共廣播系統(tǒng)，型材堅(jiān)固耐用，造型美觀，播放廣播與背景音樂。

11、男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間能正常使用，公共衛(wèi)生間內(nèi)的殘疾人無障礙設(shè)施使用情況良好，無侵占、損壞等現(xiàn)象。

12、每年有組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。

13、提供特約服務(wù)。

14、接受委托，提供郵件代收，水、電、燃?xì)狻⒕W(wǎng)絡(luò)開通辦理手續(xù)及費(fèi)用代繳服務(wù)。

15、重要節(jié)日進(jìn)行節(jié)日氛圍營造。

專項(xiàng)委托

服務(wù)管理

1、簽訂有專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。

2、專業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

3、專業(yè)服務(wù)企業(yè)人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)佩戴標(biāo)志。

4、對(duì)專項(xiàng)委托服務(wù)有監(jiān)督及評(píng)價(jià)機(jī)制，有監(jiān)督評(píng)價(jià)記錄。

綜合管理

1、按照相關(guān)規(guī)定實(shí)施承接查驗(yàn)。

2、按照DB510100/T 054-2010的規(guī)定進(jìn)行維修、更新、改造。

3、有房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

4、共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕。共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于急修范圍內(nèi)，應(yīng)在20分鐘內(nèi)組織到場(chǎng)維修。5、按合同約定規(guī)范使用房屋專項(xiàng)維修資金，有緊急維修情形，按維修資金緊急使用預(yù)案實(shí)施維修。

6、每年第4季度制訂出下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

7、特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。

8、雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)等極端天氣前后有檢查防范措施。

9、設(shè)備機(jī)房

（1）每半月清潔1 次，機(jī)房整潔有序，室內(nèi)無雜物。

（2）設(shè)有擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

（3）在明顯易取位置配備有符合規(guī)定的消防器材及專用工具，確保完好有效。

（4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌齊全。

（5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

（6）記錄齊全、完整。

10、運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。

共用部位

1、房屋結(jié)構(gòu)

每季度巡視1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)建議相關(guān)業(yè)主申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按照鑒**果組織修繕。

2、建筑部件

（1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

（2）每半月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

（3）每2個(gè)月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。

（4）每年汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

3、附屬構(gòu)筑物

（1）每半月巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

（2）每半月檢查1 次雨、污水管井等。

（3）每半月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

（4）每半月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

（5）每年檢測(cè)1 次防雷裝置。

4、外墻

每5年清洗外墻1次，外墻外觀整潔。

共用設(shè)施設(shè)備

空調(diào)系統(tǒng)

1、運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)檢查。

2、運(yùn)行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。

3、有節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。

4、每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管慮網(wǎng)，每2年清洗消毒1次風(fēng)管。

5、每年檢查1次管道、閥門并除銹。

供水系統(tǒng)

1、每半年至少應(yīng)對(duì)二次供水設(shè)施進(jìn)行1次清洗消毒，水質(zhì)符合GB 5749的要求。

2、每日巡檢1次供水設(shè)施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時(shí)解決。

3、每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。

4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

5、不具備自動(dòng)切換功能的，每2個(gè)月手動(dòng)切換1次備用水泵。

6、每年檢查3次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1次水泵。

排水系統(tǒng)

1、有防汛預(yù)案，每年至少組織1次演練。

2、配備有防汛物資（沙袋、防風(fēng)膠紙、雨具、照明工具、發(fā)電機(jī)、抽水泵等）。

3、排水設(shè)施：每年汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通；每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。

4、污水泵：汛期每日巡視2次，平時(shí)每周巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)

測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。

5、化糞池：每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

共用設(shè)施設(shè)備

供配電系統(tǒng)及照明

1、樓內(nèi)照明：每日巡視1次，一般故障12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；其它復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)。

2、樓外照明：每周巡視3次，一般故障1日內(nèi)修復(fù)；其它復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)；每半月調(diào)整1次時(shí)間控制器。

3、應(yīng)急照明：每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)組織維修。

4、低壓柜：每日巡視2次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1次電氣安全。每半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表。

5、低壓配電箱和線路：每月檢查2次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1次雙路互投開關(guān)。

6、控制柜：每半月檢查1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每半年校正1次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1次遠(yuǎn)控裝置。

7、發(fā)電機(jī)：每半月試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常；每年活化2次蓄電池；每5日巡視1次充電機(jī)和蓄電池。

8、配電室、樓層配電間：有門、孔、洞、窗等處的防鼠措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確。

9、變電站高低壓電纜溝、電梯底坑無積水。每年組織對(duì)高低壓母線、配電盤、變壓器、電纜進(jìn)行1次例行試驗(yàn)，根據(jù)試驗(yàn)記錄對(duì)相關(guān)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)。

10、每3年檢驗(yàn)1次內(nèi)部核算電能表。

11、路燈、樓道燈完好率應(yīng)不低于90%。

安全防范系統(tǒng)

1、物防

（1）外露管道等易攀爬處有防盜設(shè)施，如：防盜傘、防爬刺、帶鉤鐵絲或抹黃油等。

（2）設(shè)置非機(jī)動(dòng)車集中停放點(diǎn)，有序停放，并安裝監(jiān)控設(shè)備。

（3）應(yīng)安裝單元防盜安全門。

（4）物業(yè)區(qū)域內(nèi)路燈、樓道燈等夜間照明設(shè)施齊全，使用正常。

（5）落實(shí)專人對(duì)各類物防設(shè)施每半月開展1次全面檢查，及時(shí)排除安全隱患。

2、技防

（1）報(bào)警控制管理主機(jī)：每日檢查1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常。

（2）紅外對(duì)射探測(cè)器：每周做運(yùn)行狀態(tài)測(cè)試1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常。

（3）圖像采集設(shè)備：每周檢查2次監(jiān)視畫面效果、錄像、圖像保存等功能，保障設(shè)備運(yùn)行正常。

（4）攝像頭：每月檢查1次聚焦、清晰度、紅外夜視、遮擋物、鏡頭清潔等情況，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)校。

（5）樓宇對(duì)講設(shè)備：每月檢查2次按鍵、顯示屏、通話等功能狀況，保障設(shè)備運(yùn)行正常。

（6）門禁管理設(shè)備：每半月檢查1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常。

（7）技防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)運(yùn)行不正常和損壞等問題，應(yīng)立即進(jìn)行維修。

3、消防

（1）消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；保持消防通道暢通。

（2）在出入口、電梯口、防火門等醒目位置有提示火災(zāi)危險(xiǎn)性、安全逃生路線、安全出口、消防設(shè)施器材使用方法的明顯標(biāo)志和警示標(biāo)語、安全疏散路線指導(dǎo)圖。

（3）有消防安全責(zé)任制，明確各級(jí)崗位的消防安全職責(zé)。

（4）有滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，****消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織2 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。

（5）對(duì)以下消防設(shè)施，應(yīng)每日進(jìn)行檢查：

a. 火災(zāi)報(bào)警器的功能是否正常、指示燈有無損壞；

b. 消防泵房內(nèi)的閥門、報(bào)警閥組、管道壓力、供電是否正常；

c. 疏散通道、安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處于正常狀態(tài)。

（6）對(duì)以下消防設(shè)施，應(yīng)每月進(jìn)行1次檢查或試驗(yàn)：

a. 進(jìn)行消防水泵啟動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查其運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；

b. 消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有無滲漏、悶蓋是否齊全；

c. 屋頂供水水箱的儲(chǔ)水水位；

d. 消防泵房間的防火門是否完好；

e. 滅火器的壓力是否達(dá)到要求、是否過期失效、是否生銹、是否無法啟用；

f. 室內(nèi)消火栓內(nèi)的設(shè)備及報(bào)警按鈕、指示燈、報(bào)警控制線路功能是否齊全完好，有無故障、生銹、漏水，接口墊圈是否完整無缺。消火栓箱門是否完好無缺，是否能正常開啟。

（7）對(duì)以下消防設(shè)施，應(yīng)每2個(gè)月進(jìn)行1次檢查或試驗(yàn)：

a. 火災(zāi)警報(bào)裝置聲光顯示、消防控制設(shè)備的控制顯示功能、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志等是否有效、是否處于正常狀態(tài)。對(duì)主、備電源進(jìn)行自動(dòng)轉(zhuǎn)換試驗(yàn)；

b. 進(jìn)行消防電梯強(qiáng)制停于首層試驗(yàn)；

c. 對(duì)水流指示器進(jìn)行功能試驗(yàn)，利用末端試水裝置排水，水流指示器應(yīng)動(dòng)作，消防控制室應(yīng)有信號(hào)顯示，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警聲，并應(yīng)啟動(dòng)消防水泵。對(duì)報(bào)警閥旁的放水試驗(yàn)進(jìn)行供水試驗(yàn)，驗(yàn)證系統(tǒng)的供水能力；

d. 噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)有不正常的噴頭應(yīng)及時(shí)更換，當(dāng)噴頭上有異物時(shí)應(yīng)清除；

e. 室外閥門井中進(jìn)水閥、屋頂水箱閥門和管道中的閥門，核實(shí)其是否處于正常狀態(tài)；

f. 與火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)有聯(lián)動(dòng)功能的防火門(包括防火卷簾)能否聯(lián)動(dòng)，設(shè)施、設(shè)備間的防火門是否完好；

g. 防排煙系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。

（8）對(duì)安裝的探測(cè)器，應(yīng)每年進(jìn)行1次試驗(yàn)，并對(duì)全部報(bào)警控制裝置進(jìn)行1次試驗(yàn)；火災(zāi)探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，應(yīng)每隔3年全部清洗1次，不合格的應(yīng)調(diào)換。

（9）發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，****機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。

（10）消防控制室設(shè)24小時(shí)值班，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。

（11）發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，****機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

（12）與有資質(zhì)的消防維保單位簽訂消防維保合同，約定消防維保的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

（13）有消防安全管理制度，每年對(duì)員工進(jìn)行至少3次消防安全培訓(xùn)。每年對(duì)業(yè)主至少有3次消防安全宣傳教育，可采用宣傳欄、橫幅、講座等形式。

電梯

1、電梯每年進(jìn)行1次定期檢驗(yàn)。電梯檢驗(yàn)有效期屆滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。

2、在電梯轎廂內(nèi)或者出入口的明顯位置張貼有效的電梯檢驗(yàn)標(biāo)志；在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項(xiàng)和警示標(biāo)志、使用管理單位名稱和維保單位名稱及其急修、救援、投訴電話。

3、有以崗位責(zé)任制為核心的電梯使用安全管理制度。

4、確保電梯轎廂內(nèi)可視監(jiān)控裝置，語音提示廣播，無線通訊裝置等設(shè)施正常使用。

5、電梯緊急報(bào)警裝置能隨時(shí)與值班人員取得有效聯(lián)系。

6、日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)組織排除。

7、與有相應(yīng)有效資質(zhì)的電梯維保單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

8、配備至少1名取得特種設(shè)備作業(yè)人員證的電梯安全管理人員。每日至少檢查1次電梯安全狀況。

每年至少對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行1次特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

9、有電梯突發(fā)事件或者事故的應(yīng)急措施與救援預(yù)案，并每半年演練1次。發(fā)生電梯困人時(shí)應(yīng)及時(shí)采取措施。 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，六**范圍內(nèi)專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，其它地區(qū)在60分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

水景及游樂設(shè)施

1、啟用**行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

2、使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每半月檢查1次防漏電設(shè)施。

3、有安全警示標(biāo)識(shí)。

4、每日巡查1次游樂設(shè)施，確保無安全隱患。

裝飾裝修

管理

1、有裝飾裝修管理服務(wù)制度。

2、有裝飾裝修管理檔案。

3、受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。

4、裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)。

5、委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，在5天內(nèi)清運(yùn)，自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞角暹\(yùn)。

公共秩序

維護(hù)

1、出入口有專人24小時(shí)值守，實(shí)行住戶刷卡進(jìn)出方式。

2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)巡查1次。

3、有外來人員管理制度，對(duì)來人來訪進(jìn)行詢問登記。

4、對(duì)機(jī)動(dòng)車實(shí)行刷卡進(jìn)出管理，非機(jī)動(dòng)車發(fā)牌進(jìn)出，車輛停放有序。

5、有大宗物品進(jìn)出管理制度，實(shí)行大宗物品搬運(yùn)進(jìn)出登記管理。

6、安防控制室設(shè)專人24小時(shí)值守。

7、對(duì)違法犯罪行為立即報(bào)警，****機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。

8、每年開展3次專項(xiàng)治安應(yīng)急預(yù)案演練。

9、備勤人員24小時(shí)待崗，人數(shù)不得少于秩序維護(hù)人員的20%。

10、對(duì)秩序維護(hù)人員必須進(jìn)行相關(guān)法律法規(guī)及崗位流程培訓(xùn)后方能上崗，每季度組織物管人員和保安人員開展1次安全防范教育培訓(xùn)。

11、利用小區(qū)公告欄張貼安全防范宣傳品，每半年開展1次安全防范宣傳活動(dòng)。

12、有租戶管理制度，租戶信息完善，配合做好流動(dòng)人口登記、出租房屋登記工作。登記薄冊(cè)齊全，有出租房屋公示欄。

生活垃圾的收集、清運(yùn)

1、有垃圾收集容器。

2、每3天至少清洗1次垃圾收集容器（夏季2次/3日）。蠅、蚊孳生季節(jié)每3日噴灑1次殺蟲藥。

3、垃圾收集容器內(nèi)的垃圾不超過其容量的2/3，周邊無散落垃圾。生活垃圾應(yīng)清運(yùn)至指定的垃圾中轉(zhuǎn)站，清運(yùn)頻次不低于4次/日。

4、垃圾中轉(zhuǎn)站保持密閉和外圍整潔。

5、垃圾清運(yùn)車外觀整潔。

物業(yè)共用

部分清潔

1、樓內(nèi)

（1）大堂、一層候梯廳：每日清掃并清拖1次大堂、一層候梯廳地面；每周擦拭2次信報(bào)箱；每周擦拭1次大堂；每半月擦拭1次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔2次大堂、一層候梯廳。

（2）樓道、樓梯：每日清掃1次、每周清拖2次樓道、樓梯地面；每周擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施；每季度除塵1次樓內(nèi)燈具；根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)；每日巡視保潔2次樓道、樓梯。

2、電梯轎廂：每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次轎廂地面；不銹鋼或其它材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理2次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1次；每日巡視保潔3次電梯轎廂。

3、**、屋面：每季度清掃1次**，屋面；雨季期間，每半月清掃1次**、屋面；每月巡查1次**、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。

4、樓外道路及設(shè)施：每日清掃1次、巡視保潔3次，樓外道路無積水；每半月清潔1次樓外公共照明及共用設(shè)施；每2個(gè)月清潔1次雨篷、門頭等。

5、水景：根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。

6、有完善的消殺滅害服務(wù)方案和管理制度。配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物的預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)識(shí)；定期進(jìn)行消殺滅害，有相關(guān)記錄。

綠化養(yǎng)護(hù)

1、灌溉

有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時(shí)排澇；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水1次，需水量大的植物根據(jù)長勢(shì)和土壤情況合理灌溉。

2、施肥

喬木每年施肥1次；灌木每年施肥2次至3次；地被和草坪植物每年施肥3次至4次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；有條件的，應(yīng)使用有機(jī)肥料。

3、病蟲害防治

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查4 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對(duì)不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無明顯病蟲害發(fā)生。

4、整形修剪

喬木每年修剪1次至2次，部分植物進(jìn)行生長季修剪；灌木根據(jù)需要及時(shí)修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2次；綠籬每年至少修剪5 次，其中每年五一前、國慶節(jié)前各修剪1 次；草坪夏季每月至少修剪2次，全年至少修剪15 次。

5、除草

每年全面除草4 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，不出現(xiàn)30 厘米以上的雜草。

6、垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾應(yīng)在作業(yè)完成后1小時(shí)內(nèi)清理干凈。

社區(qū)文化

建設(shè)

1、有管務(wù)公開欄及其它宣傳欄，內(nèi)容每季度更新1次。

2、每年至少開展3次精神文明宣傳教育工作，內(nèi)容包括科學(xué)防疫、消防安全、食品衛(wèi)生、房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備使用安全、環(huán)保及法律等知識(shí) 。

3、每年按物業(yè)****社區(qū)文化活動(dòng)，活動(dòng)充分兼顧老、中、青、幼多層次業(yè)主需求。

4、有關(guān)愛空巢老人、殘障人士等公益活動(dòng)，小區(qū)有義工組織。

5、社區(qū)文化有活動(dòng)計(jì)劃、有記錄、有總結(jié)，相關(guān)資料齊全。

住宅物業(yè)五級(jí)服務(wù)

客戶服務(wù)

場(chǎng)所

1、****中心，至少應(yīng)配置有辦公桌、椅、接待臺(tái)、飲水機(jī)、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)、辦公收費(fèi)系統(tǒng)。

2、公示有物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復(fù)印件）或其它管理人名錄證書（復(fù)印件）、項(xiàng)目主要服務(wù)人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)率（每季度統(tǒng)計(jì)1次）、報(bào)修電話、三級(jí)投訴電話等物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)信息。有管務(wù)信息查詢臺(tái)。提供特約服務(wù)的，應(yīng)公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3、****中心工作時(shí)間至少14小時(shí)值班，其它時(shí)間物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有值班人員。

4、公示有24 小時(shí)服務(wù)電話。

人 員

1、從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

2、****中心配備有客戶經(jīng)理，每人管理戶數(shù)應(yīng)不高于100戶。

3、從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，規(guī)范服務(wù)，語言文明，主動(dòng)、熱情。

4、客戶經(jīng)理形象良好，能提供中英雙語服務(wù)。

制 度

1、有便民服務(wù)指南內(nèi)容的業(yè)主手冊(cè)。

2、有雙方簽訂規(guī)范的（前期）物業(yè)服務(wù)合同，合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

3、有共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。

4、有突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。

5、有培訓(xùn)、考核體系。

6、有物業(yè)服務(wù)工作記錄。

檔 案

1、有物業(yè)服務(wù)檔案管理制度，有電梯、消防等設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)檔案資料。

2、檔案資料管理規(guī)范、齊全、整潔、查閱方便。

3、有檔案管理專員，并設(shè)置有檔案資料室。

4、應(yīng)用物業(yè)服務(wù)電子軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。

標(biāo) 識(shí)

1、重點(diǎn)部位按相關(guān)要求設(shè)置有安全警示標(biāo)識(shí)、消防標(biāo)識(shí)、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)、指示標(biāo)識(shí)及其它標(biāo)識(shí)。

2、有倡導(dǎo)文明、環(huán)保、健康生活的溫馨提示標(biāo)識(shí)。

3、房屋棟號(hào)、房號(hào)及公共配套設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識(shí)清晰、明顯。

4、標(biāo)識(shí)的材質(zhì)和設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)符合本項(xiàng)目的品質(zhì)定位。

客戶服務(wù)

1、每月公示物業(yè)服務(wù)合同履行情況。

2、重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)以書面形式履行告知義務(wù)，并通過信息平臺(tái)以短信形式告知業(yè)主。

3、對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。

4、水、電急修15分鐘內(nèi)、其它30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在30分鐘內(nèi)告知；維修回訪率不低于50%。

5、業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在24小時(shí)內(nèi)回復(fù)；投訴回訪率100%。

6、每年進(jìn)行1次第三方滿意度調(diào)查，客戶滿意率不低于90%。

7、有寵物管理制度與措施，設(shè)置寵物管理標(biāo)識(shí)，嚴(yán)格管理，有園區(qū)犬只花名冊(cè)。

8、出入口配置有便民服務(wù)推車，配置標(biāo)準(zhǔn)不低于1輛/100戶，不少于10輛。

9、投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。

10、有智能公共廣播系統(tǒng)，型材堅(jiān)固耐用，造型美觀，每日定時(shí)播放廣播與背景音樂。

11、男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間能正常使用，公共衛(wèi)生間內(nèi)的殘疾人無障礙設(shè)施使用情況良好，無侵占、損壞等現(xiàn)象。

12、有無噪音氛圍管理服務(wù)措施，工作人員夜間值守、巡邏時(shí)對(duì)講機(jī)佩戴耳麥，工作過程中實(shí)行“說話輕、走路輕、操作輕”。

13、每年有組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。

14、提供特約服務(wù)。

15、接受委托，提供郵件代收代寄，水、電、燃?xì)狻⒕W(wǎng)絡(luò)開通辦理手續(xù)及費(fèi)用代繳服務(wù)。

16、重要節(jié)日進(jìn)行節(jié)日氛圍營造。

17、為會(huì)所、游泳池提供配套服務(wù)。

專項(xiàng)委托

服務(wù)管理

1、簽訂有專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。

2、專業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

3、專業(yè)服務(wù)企業(yè)人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)佩戴標(biāo)志。

4、對(duì)專項(xiàng)委托服務(wù)有監(jiān)督及評(píng)價(jià)機(jī)制，有監(jiān)督評(píng)價(jià)記錄。

綜合管理

1、按照相關(guān)規(guī)定實(shí)施承接查驗(yàn)。

2、按照DB510100/T 054-2010的規(guī)定進(jìn)行維修、更新、改造。

3、有房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

4、共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕。共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于急修范圍內(nèi)，應(yīng)在15分鐘內(nèi)組織到場(chǎng)維修。

5、按合同約定規(guī)范使用房屋專項(xiàng)維修資金，有緊急維修情形，按維修資金緊急使用預(yù)案實(shí)施維修。

6、每年第4季度制訂出下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

7、特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。

8、雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)等極端天氣前后有檢查防范措施。

9、設(shè)備機(jī)房

（1）每半月清潔1 次，機(jī)房整潔有序，室內(nèi)無雜物。

（2）設(shè)有擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

（3）在明顯易取位置配備有符合規(guī)定的消防器材及專用工具，確保完好有效。

（4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌齊全。

（5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

（6）記錄齊全、完整。

10、運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。

共用部位

1、房屋結(jié)構(gòu)

每季度巡視1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)建議相關(guān)業(yè)主申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按照鑒**果組織修繕。

2、建筑部件

（1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

（2）每周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

（3）每月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。

（4）每年汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

3、附屬構(gòu)筑物

（1）每周巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

（2）每周檢查1 次雨、污水管井等。

（3）每周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。

（4）每周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

（5）每年檢測(cè)1 次防雷裝置。

4、外墻

每3年清洗外墻1次，外墻外觀整潔。

共用設(shè)施設(shè)備

空調(diào)系統(tǒng)

1、運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)檢查。

2、運(yùn)行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。

3、有節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。

4、每年清洗消毒1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管慮網(wǎng)，每2年清洗消毒1次風(fēng)管。

5、每半年檢查1次管道、閥門并除銹。

6、每年檢驗(yàn)1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪音。

7、每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

供水系統(tǒng)

1、每半年至少應(yīng)對(duì)二次供水設(shè)施進(jìn)行1次清洗消毒，水質(zhì)符合GB 5749的要求。

2、每日巡檢1次供水設(shè)施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時(shí)解決。

3、每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。

4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

5、不具備自動(dòng)切換功能的，每月手動(dòng)切換1 次備用水泵。

6、每年檢查4次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。

7、每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆。

排水系統(tǒng)

1、有防汛預(yù)案，每年至少組織1次演練。

2、配備有防汛物資（沙袋、防風(fēng)膠紙、雨具、照明工具、發(fā)電機(jī)、抽水泵等）。

3、排水設(shè)施：每年汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通；每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。

4、污水泵：汛期每日巡視2次，平時(shí)每周巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。

5、化糞池：每半年清掏1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

共用設(shè)施設(shè)備

供配電系統(tǒng)及照明

1、樓內(nèi)照明：每8小時(shí)巡視1次，一般故障8小時(shí)內(nèi)修復(fù)；其它復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)。

2、樓外照明：每周巡視3次，一般故障12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；其它復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每半月調(diào)整1次時(shí)間控制器。

3、應(yīng)急照明：每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)組織維修。

4、低壓柜：每日巡視3次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查2次電氣安全。每半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表。

5、低壓配電箱和線路：每周檢查1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1次雙路互投開關(guān)。

6、控制柜：每周檢查2次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每季度校正1次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2次遠(yuǎn)控裝置。

7、發(fā)電機(jī)：每半月試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常；每年2次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化2次蓄電池；每日巡視1次充電機(jī)和蓄電池。

8、配電室、樓層配電間：有門、孔、洞、窗等處的防鼠措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確。

9、變電站高低壓電纜溝、電梯底坑無積水。每年組織對(duì)高低壓母線、配電盤、變壓器、電纜進(jìn)行1次例行試驗(yàn)，根據(jù)試驗(yàn)記錄對(duì)相關(guān)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)。

10、每年檢驗(yàn)1次內(nèi)部核算電能表。

11、路燈、樓道燈完好率應(yīng)不低于95%。

安全防范系統(tǒng)

1、物防

（1）外露管道等易攀爬處有防盜設(shè)施，如：防盜傘、防爬刺、帶鉤鐵絲或抹黃油等。

（2）設(shè)置非機(jī)動(dòng)車集中停放點(diǎn)，有序停放，并安裝監(jiān)控設(shè)備。

（3）應(yīng)安裝單元防盜安全門。

（4）物業(yè)區(qū)域內(nèi)路燈、樓道燈等夜間照明設(shè)施齊全，使用正常。

（5）落實(shí)專人對(duì)各類物防設(shè)施每周開展1次全面檢查，及時(shí)排除安全隱患。

2、技防

（1）報(bào)警控制管理主機(jī)：每日檢查1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常。

（2）紅外對(duì)射探測(cè)器：每周做運(yùn)行狀態(tài)測(cè)試2次，保障設(shè)備運(yùn)行正常。

（3）圖像采集設(shè)備：每周檢查2次監(jiān)視畫面效果、錄像、圖像保存等功能，保障設(shè)備運(yùn)行正常。

（4）攝像頭：每半月檢查1次聚焦、清晰度、紅外夜視、遮擋物、鏡頭清潔等情況，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)校。

（5）樓宇對(duì)講設(shè)備：每周檢查1次按鍵、顯示屏、通話等功能狀況，保障設(shè)備運(yùn)行正常。

（6）門禁管理設(shè)備：每周檢查1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常。

（7）技防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)運(yùn)行不正常和損壞等問題，應(yīng)立即進(jìn)行維修。

3、消防

（1）消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；保持消防通道暢通。

（2）在出入口、電梯口、防火門等醒目位置有提示火災(zāi)危險(xiǎn)性、安全逃生路線、安全出口、消防設(shè)施器材使用方法的明顯標(biāo)志和警示標(biāo)語、安全疏散路線指導(dǎo)圖。

（3）有消防安全責(zé)任制，明確各級(jí)崗位的消防安全職責(zé)。

（4）有滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，****消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織2 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。

（5）對(duì)以下消防設(shè)施，應(yīng)每日進(jìn)行檢查：

a. 火災(zāi)報(bào)警器的功能是否正常、指示燈有無損壞；

b. 消防泵房內(nèi)的閥門、報(bào)警閥組、管道壓力、供電是否正常；

c. 疏散通道、安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處于正常狀態(tài)。

（6）對(duì)以下消防設(shè)施，應(yīng)每月進(jìn)行1次檢查或試驗(yàn)：

a. 進(jìn)行消防水泵啟動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查其運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；

b. 消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有無滲漏、悶蓋是否齊全；

c. 屋頂供水水箱的儲(chǔ)水水位；

d. 消防泵房間的防火門是否完好；

e. 滅火器的壓力是否達(dá)到要求、是否過期失效、是否生銹、是否無法啟用；

f. 室內(nèi)消火栓內(nèi)的設(shè)備及報(bào)警按鈕、指示燈、報(bào)警控制線路功能是否齊全完好，有無故障、生銹、漏水，接口墊圈是否完整無缺。消火栓箱門是否完好無缺，是否能正常開啟。

（7）對(duì)以下消防設(shè)施，應(yīng)每2個(gè)月進(jìn)行1次檢查或試驗(yàn)：

a. 火災(zāi)警報(bào)裝置聲光顯示、消防控制設(shè)備的控制顯示功能、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志等是否有效、是否處于正常狀態(tài)。對(duì)主、備電源進(jìn)行自動(dòng)轉(zhuǎn)換試驗(yàn)；

b. 進(jìn)行消防電梯強(qiáng)制停于首層試驗(yàn)；

c. 對(duì)水流指示器進(jìn)行功能試驗(yàn)，利用末端試水裝置排水，水流指示器應(yīng)動(dòng)作，消防控制室應(yīng)有信號(hào)顯示，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警聲，并應(yīng)啟動(dòng)消防水泵。對(duì)報(bào)警閥旁的放水試驗(yàn)進(jìn)行供水試驗(yàn)，驗(yàn)證系統(tǒng)的供水能力；

共用設(shè)施設(shè)備

安全防范系統(tǒng)

d. 噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)有不正常的噴頭應(yīng)及時(shí)更換，當(dāng)噴頭上有異物時(shí)應(yīng)清除；

e. 室外閥門井中進(jìn)水閥、屋頂水箱閥門和管道中的閥門，核實(shí)其是否處于正常狀態(tài)；

f. 與火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)有聯(lián)動(dòng)功能的防火門(包括防火卷簾)能否聯(lián)動(dòng)，設(shè)施、設(shè)備間的防火門是否完好；

g. 防排煙系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。

（8）安裝在公共部位的自救逃生器、逃生繩是否正常、是否有效、是否破損應(yīng)每季度進(jìn)行1次檢查或試驗(yàn)：

（9）對(duì)安裝的探測(cè)器，應(yīng)每年進(jìn)行1次試驗(yàn)，并對(duì)全部報(bào)警控制裝置進(jìn)行1次試驗(yàn)；火災(zāi)探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，應(yīng)每隔3年全部清洗1次，不合格的應(yīng)調(diào)換。

（10）發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，****機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。

（11）消防控制室設(shè)24 小時(shí)值班，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。

（12）發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，****機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

（13）與有資質(zhì)的消防維保單位簽訂消防維保合同，約定消防維保的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

（14）有消防安全管理制度，每年對(duì)員工進(jìn)行至少4次消防安全培訓(xùn)。每年對(duì)業(yè)主至少有4次消防安全宣傳教育，可采用宣傳欄、橫幅、講座等形式。

電梯

1、電梯每年進(jìn)行1次定期檢驗(yàn)。電梯檢驗(yàn)有效期屆滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。

2、在電梯轎廂內(nèi)或者出入口的明顯位置張貼有效的電梯檢驗(yàn)標(biāo)志；在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項(xiàng)和警示標(biāo)志、使用管理單位名稱和維保單位名稱及其急修、救援、投訴電話。

3、有以崗位責(zé)任制為核心的電梯使用安全管理制度。

4、確保電梯轎廂內(nèi)可視監(jiān)控裝置，語音提示廣播，無線通訊裝置等設(shè)施正常使用。

5、電梯緊急報(bào)警裝置能隨時(shí)與值班人員取得有效聯(lián)系。

6、日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)組織排除。

7、與有相應(yīng)有效資質(zhì)的電梯維保單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

8、配備至少1名取得特種設(shè)備作業(yè)人員證的電梯安全管理人員。每日至少檢查2次電梯安全狀況。每年至少對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行2次特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

9、有電梯突發(fā)事件或者事故的應(yīng)急措施與救援預(yù)案， 并每季度演練1次。發(fā)生電梯困人時(shí)應(yīng)及時(shí)采取措施。 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，六**范圍內(nèi)專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，其它地區(qū)在60分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

水景及游樂設(shè)施

1、啟用**行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

2、使用期間每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1次防漏電設(shè)施。

3、有安全警示標(biāo)識(shí)。

4、每日巡查1次游樂設(shè)施，確保無安全隱患。

裝飾裝修

管理

1、有裝飾裝修管理服務(wù)制度。

2、有裝飾裝修管理檔案。

3、受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。

4、裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)。

5、委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，在3天內(nèi)清運(yùn)，自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞角暹\(yùn)。

公共秩序

維護(hù)

1、出入口有專人24小時(shí)值守，實(shí)行住戶刷卡進(jìn)出方式。

2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)巡查1次。

3、有外來人員管理制度，對(duì)來人來訪進(jìn)行詢問登記。

4、對(duì)機(jī)動(dòng)車實(shí)行刷卡進(jìn)出管理，非機(jī)動(dòng)車發(fā)牌進(jìn)出，車輛停放有序。

5、有大宗物品進(jìn)出管理制度，實(shí)行大宗物品搬運(yùn)進(jìn)出登記管理。

6、安防控制室設(shè)專人24小時(shí)值守。

7、對(duì)違法犯罪行為立即報(bào)警，****機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。

8、每年開展4次專項(xiàng)治安應(yīng)急預(yù)案演練。

9、備勤人員24小時(shí)待崗，人數(shù)不得少于秩序維護(hù)人員的30%。

10、對(duì)秩序維護(hù)人員必須進(jìn)行相關(guān)法律法規(guī)及崗位流程培訓(xùn)后方能上崗，每半年組織物管人員和保安人員開展2次安全防范教育培訓(xùn)。

11、利用小區(qū)公告欄張貼安全防范宣傳品，每季度開展1次安全防范宣傳活動(dòng)。

12、有租戶管理制度，租戶信息完善，配合做好流動(dòng)人口登記、出租房屋登記工作。登記薄冊(cè)齊全，有出租房屋公示欄。

生活垃圾的收集、清運(yùn)

1、有垃圾收集容器，實(shí)施生活垃圾分類收集。有分類標(biāo)識(shí)。

2、每2天至少清洗1次垃圾收集容器和垃圾中轉(zhuǎn)站（夏季每天1次）。蠅、蚊孳生季節(jié)每2日噴灑1次殺蟲藥。

3、垃圾收集容器內(nèi)的垃圾不超過其容量的2/3，周邊無散落垃圾。生活垃圾應(yīng)清運(yùn)至指定的垃圾中轉(zhuǎn)站，清運(yùn)頻次不低于5次/日。

4、垃圾中轉(zhuǎn)站保持密閉和外圍整潔。

5、垃圾清運(yùn)車應(yīng)密閉、外觀整潔。

物業(yè)共用

部分清潔

1、樓內(nèi)

（1）大堂、一層候梯廳：每日清掃并清拖1次大堂、一層候梯廳地面；每日擦拭1次信報(bào)箱；每周擦拭1次大堂；每周擦拭1次大堂、候梯廳墻面；配有家具的，每月護(hù)理1次；每日巡視保潔3次大堂、一層候梯廳。

（2）樓道、樓梯：每日清掃并清拖1次樓道、樓梯地面；每日擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施；每季度除塵1次樓內(nèi)燈具；根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)；每日巡視保潔2次樓道、樓梯。

2、電梯轎廂：每日擦拭2次電梯轎廂門、面板；每日清拖2次轎廂地面；不銹鋼或其它材料裝飾的電梯轎廂，每周護(hù)理1次；石材裝飾的電梯轎廂，每月養(yǎng)護(hù)1次；每日巡視保潔3次電梯轎廂。

3、**、屋面：每月清掃1次**，屋面；雨季期間，每月清掃2次**、屋面；每周巡查1次**、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。

4、樓外道路及設(shè)施：每日清掃1次、巡視保潔4次樓外道路；每半月清潔1次樓外公共照明及共用設(shè)施；每月清潔1次雨篷、門頭等。

5、水景：根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。

6、有完善的消殺滅害服務(wù)方案和管理制度。配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物的預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)識(shí)；定期進(jìn)行消殺滅害，有相關(guān)記錄。

綠化養(yǎng)護(hù)

1、灌溉

有灌溉計(jì)劃，灌溉水下滲充足且均勻，有排澇措施；采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，能利用雨水**進(jìn)行灌溉；確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水，其它時(shí)間根據(jù)植物種類、生長情況和土壤墑情合理安排灌溉。

2、施肥

喬木每年施肥1 次至2 次，灌木每年施肥3 次至4 次，地被和草坪植物每年施肥4 次至5 次，花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；通過有機(jī)覆蓋等方法，逐年增加土壤有機(jī)質(zhì)。

3、病蟲害防治

采取預(yù)防為主，綜合防治的方針；及時(shí)掌控病蟲害的發(fā)生情況，盡量采用生物、物理方法有效防治病蟲害，減少使用化學(xué)農(nóng)藥對(duì)環(huán)境的影響。

4、整形修剪

喬木每年夏季、冬季各修剪1 次；灌木修剪及時(shí)，全年至少修剪3 次；綠籬每年至少修剪6次，其中每年五一前、國慶節(jié)前各修剪1 次；草坪夏季每月至少修剪4次，全年至少修剪20 次。

5、除草

每年全面除草5 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，不出現(xiàn)20 厘米以上的雜草。

6、垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾應(yīng)在作業(yè)完成后30分鐘內(nèi)清理干凈。

社區(qū)文化

建設(shè)

1、有管務(wù)公開欄及其它宣傳欄，內(nèi)容每月更新1次。

2、每年至少開展4次精神文明宣傳教育工作，內(nèi)容包括科學(xué)防疫、消防安全、食品衛(wèi)生、房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備使用安全、環(huán)保及法律等知識(shí) 。

3、每年按物業(yè)****社區(qū)文化活動(dòng)，活動(dòng)充分兼顧老、中、青、幼多層次業(yè)主需求。

4、有關(guān)愛空巢老人、殘障人士等公益活動(dòng)，小區(qū)有義工組織。

5、社區(qū)文化有活動(dòng)計(jì)劃、有記錄、有總結(jié)，相關(guān)資料齊全。